División de la cosa común

La división de la cosa común es una facultad de todo propietario que nace de la relación de comunidad cuando la titularidad de un bien pertenece a más de una persona.

Así, todo propietario puede solicitar la división de la cosa común si no quiere seguir con esa propiedad compartida.

Un ejemplo de esto sería un piso heredado por tres hermanos, cuando uno de ellos no quiere seguir en la comunidad con el resto y solicita que se venda y se proceda a la repartición correspondiente.

En este sentido, el artículo 400 del Código Civil recoge la facultad del comunero para solicitar la división al establecer que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Clasificación de la cosa común

Para distinguir los bienes inmuebles habrá que observar si es divisible o indivisible.

• Si la finca es divisible, es decir, que se puede repartir, se procederá a la división material y se adjudicará a cada uno de los copropietarios una parte del inmueble.
• Si la finca es indivisible, la acción de división de cosa común se hará mediante la división económica que podría llevarse a cabo de varias maneras, mediante:

1. La venta del bien a un tercero para, posteriormente, repartir el dinero conseguido entre todos los propietarios
2. La adjudicación a uno de los comuneros de la participación del resto, compensando a éstos económicamente
3. La subasta pública.

¿Puedo reclamar las deudas junto con la división de la cosa común?

En muchas ocasiones, sucede que uno de los propietarios tiene que hacer frente a las deudas de la comunidad en nombre del resto de los comuneros, por ejemplo, el abono de los suministros de la vivienda, IBI o la amortización de una hipoteca.

En este sentido, es común en este tipo de casos ejercitar también la reclamación de cantidad, en el caso de que uno de los comuneros haya pagado más de lo que le corresponde según su porcentaje de participación. Así, podrían reclamarse, de forma acumulada, ambas cosas en un mismo procedimiento.

Esta acumulación de acciones de división de cosa común y reclamación de un crédito frente al otro, con arreglo al porcentaje que le corresponde en la copropiedad, ha sido ya aceptado por la jurisprudencia, a destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª) de 3.03.2015.

División de la cosa común cuando hay una hipoteca

Si el bien común está gravado con hipoteca, se impondría al adjudicatario de la cosa común la subsistencia de las cargas o gravámenes, siempre sin perjudicar al Banco hipotecante.

En este sentido, en el caso de que sea uno de los comuneros el interesado en adjudicarse la finca común, la carga hipotecaria deberá tenerse cuenta a la hora de valorar la compensación económica correspondiente al resto de los propietarios.

Sin embargo, en el caso de que no se pongan de acuerdo los copropietarios en la adjudicación se podría vender la vivienda a un tercero o elevarla a subasta pública, respetando la hipoteca.

En FVO Abogados logramos dividir la cosa común de la manera más satisfactoria para nuestros clientes, negociando un acuerdo entre los propietarios o, en su defecto, acudiendo al procedimiento judicial previsto para la división de la cosa común.

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