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LA COMISIÓN DE APERTURA TRAS LA SENTENCIA DEL TJUE

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es un gasto que la mayoría de las entidades financieras suelen imponer a la parte prestataria en el momento de la formalización de su préstamo hipotecario.

Así, por el mero hecho de aperturar o conceder un crédito o préstamo, las entidades prestamistas usualmente cobran este tipo de comisión.

  • Tipos de comisión de apertura

De manera generalizada, las entidades financieras han venido imponiendo dos tipos de comisión de apertura:

  1. Un porcentaje sobre el capital prestado
  2. Un importe concreto o mínimo determinado por la propia entidad.
  • Formas de comisión de apertura

Además, existen dos formas comunes de cobro por parte de las prestamistas:

  1. Cargar en cuenta al cliente el importe de la comisión en el mismo momento de la concesión del préstamo
  2. Incluir la comisión en el capital financiado

La segunda opción es incluso más perjudicial puesto que incrementa considerablemente el importe que el prestatario se ve obligado a pagar, al aplicarse intereses asociados a ese importe adicionado.

¿Qué opina la jurisprudencia sobre la comisión de apertura?

El pasado 16 de marzo de 2023, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado de nuevo sobre la comisión de apertura, una vez más, contradiciendo lo que la doctrina de nuestro Tribunal Supremo venía considerando.

Así, el Alto tribunal europeo destaca puntos relevantes que deberán ser tenidos en cuenta a partir de ahora por jueces y tribunales:

  1. La comisión de apertura no forma parte del objeto principal de contrato, lo que implica que pueda ser considerada como abusiva.

En este sentido, serán los jueces los que deberán controlar si la cláusula resulta clara y comprensible.

  1. Para evaluar el carácter claro y comprensible de la comisión de apertura se debe considerar si el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas.

Para ello, el consumidor debe entender la naturaleza de los servicios proporcionados y, además, es preciso verificar que no existe solapamiento entre los distintos gastos que se generan en el préstamo o los servicios que se retribuyen.

  1. No se opone al control por parte de los jueces para evaluar si la comisión de apertura pueda genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.

Al respecto, el TJUE ya se había pronunciado a favor de los consumidores en su Sentencia de 16 de julio de 2020. Sin embargo, el Tribunal Supremo español interpretó erróneamente la misma con posterioridad, perjudicando gravemente los intereses de los prestatarios.

Así las cosas, con esta reciente sentencia, el tribunal europeo aclara la doctrina, abriendo las puertas a un análisis sobre el control de transparencia y abusividad que las entidades financieras deberían haber cumplido.

En este sentido, muchos juzgados y tribunales ya venían concediendo la nulidad y devolución de este gasto al prestatario. Pero, tras esta reciente sentencia, se hace más probable aún lograr la restitución de este gasto en favor de los clientes.

Además, podemos demandar la nulidad del resto de cláusulas abusivas de tu préstamo de forma conjunta en la misma reclamación. Para más información sobre el resto de cláusulas abusivas, pincha aquí: https://fvoabogadosmadrid.com/clausulas-abusivas-hipotecas/

En FVO Abogados, analizaremos tu caso y te asesoraremos de manera personalizada,  ¡Contacta ahora! 

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LA CONDENA EN COSTAS AL BANCO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE CLAÚSULAS ABUSIVAS

¿Qué son las costas procesales?

Las costas procesales son los gastos judiciales ocasionados durante el proceso de reclamación judicial, siendo los más relevantes los honorarios de los profesionales intervinientes.

Estos profesionales son: el abogado y el procurador que intervienen para la defensa y representación del cliente, cuando su intervención sea preceptiva, y, en algunos casos, el perito.

¿Quién debe abonar estas costas procesales?

Para saber quién debe abonar las costas procesales de un procedimiento judicial, debemos tener en cuenta dos situaciones diferentes:

  1. Que en la sentencia no haya un pronunciamiento sobre la condena en costas, y cada uno deba pagar sus gastos del proceso.

Esto puede suceder a su vez:

  • cuando se gana el procedimiento parcialmente: nos dan la razón pero no en todos los términos
  • cuando existen “dudas de hecho o de derecho” en la resolución del pleito.
  1. Que en la sentencia sí exista un pronunciamiento sobre la condena en costas: la parte que ha perdido el procedimiento debe abonar a la parte contraria todos sus gastos procesales, por aplicación del artículo 394 de la LEC.

¿Y en los procedimientos de cláusulas abusivas, qué sucede con las costas?

Bajo nuestra experiencia como abogados especialistas en Derecho bancario, podemos afirmar que es bastante habitual lograr una imposición de costas a la entidad bancaria, al lograr generalmente ganar estos asuntos frente a los bancos.

Además, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 y la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, se confirma la necesidad de condenar en costas a la entidad financiera para no disuadir al consumidor a reclamar la abusividad de las cláusulas de su préstamo hipotecario.

También, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero del 2021 resuelve sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores.

Así, el TS declara de nuevo la procedencia de la condena en costas al Banco aunque no se restituyan todas las cantidades solicitadas por el consumidor.

Esto implica la obligatoriedad de condenar al banco al pago de las costas judiciales causadas, pese a poder considerarse una estimación parcial de la demanda.

En este sentido, actualmente, es más viable que nunca reclamar la abusividad frente al Banco, recuperar las cantidades abonadas indebidamente y, además, que sea la propia entidad bancaria la que deba asumir el coste de la intervención de los profesionales.

En nuestra firma, estamos recibiendo de forma continua sentencia estimatoria de forma íntegra y con expresa condena en costas.

¿Qué cláusulas abusivas puedo reclamar?

Las principales cláusulas bancarias consideradas abusivas son:

  • Cláusula suelo, recuperando todos los intereses abonados indebidamente.
  • Cláusula de gastos de la hipoteca, recuperando el 50% de los aranceles notariales; 100% de los aranceles registrales; 100% de los honorarios de gestoría; y 100% de los honorarios de tasación
  • Cláusula sobre IRPH (Índice de referencia de préstamos hipotecarios), recuperando los intereses abonados indebidamente en comparación con el Euribor.
  • Comisión de apertura abonada en el momento en que se formalizó el préstamo hipotecario
  • Clausulado multidivisa, recuperando tanto los intereses abonados indebidamente como el capital que debería haberse amortizado en caso de haber formalizado el préstamo en Euros.
  • Cláusulas de vencimiento anticipado que permite a la entidad dar por finalizado el préstamo con el impago de una sola cuota
  • Cláusulas de intereses moratorios cuando exceden de dos puntos por encima del tipo de interés vigente.

Y, además, logrando el abono por parte de la entidad bancaria de todos los intereses legales devengados sobre las cantidades indebidamente cobradas a nuestros clientes.

En FVO ABOGADOS analizamos tu escritura de préstamo de forma GRATUITA y SIN COMPROMISO, informándote de todas las cláusulas abusivas que puedes reclamar en tu caso concreto.

Asimismo, trabajamos a garantía de éxito, ofreciendo a cada afectado la posibilidad de reclamar lo que le pertenece  y consiguiendo que sea la entidad bancaria la que asuma los gastos del proceso de reclamación.

¡Pregúntanos sin compromiso!

Si deseas leer más sobre cláusulas abusivas o productos complejos puedes leer nuestros artículos:

Las favorables conclusiones del abogado de la UE sobre el IRPH

Tengo clausula suelo en mi hipoteca

Las sentencias sobre gastos de hipoteca son favorables al consumidor

Las sentencias sobre multidivisa dan la razón a los afectados

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Las favorables conclusiones del abogado de la UE sobre el IRPH

El IRPH es un índice de referencia utilizado por las entidades financieras que se calcula con la media ponderada de los intereses, que ellas mismas aplican, motivo por el que se defiende que resulta manipulable por los bancos.

Se utiliza para el cálculo de ciertas hipotecas y ha creado un grave perjuicio a los consumidores, que se han visto obligados a abonar altas cuotas hipotecarias debido a que siempre se ha situado por encima del Euribor (índice de referencia comúnmente aplicado).

Conclusiones del abogado de la UE sobre el IRPH

El esperado Dictamen del abogado general de la UE ha sido publicado hoy, en el cual se  considera que el IRPH puede someterse al control judicial por ser «poco transparente y complejo».

En este sentido, el abogado polaco, Maciej Szpunar, propone al TJUE que la cláusula del IRPH no está excluida del ámbito de aplicación de la directiva europea sobre cláusulas abusivas y, por tanto, está sometida al control jurisdiccional.

Por otro lado, fija los requisitos que debe reunir la información que el banco debería facilitar al consumidor para cumplir con los estándares exigibles de transparencia.

Así, considera que esta información debe:

  1. ser suficiente para que el consumidor pueda tomar una decisión prudente y con pleno conocimiento de causa sobre el cálculo del IRPH
  2. referirse a la evolución en el pasado del índice de referencia escogido

Evolución de la Jurisprudencia

El 15 de noviembre de 2018 se conocía la Sentencia del TS que supuso un calvario para los miles de afectados por este índice de referencia al no apreciarse abusividad en la mera aplicación del IRPH.

Desde entonces, muchos son los jueces y tribunales que han declarado la nulidad de este índice a pesar de la apreciación del Alto Tribunal y otros han ido suspendiendo los procedimientos hasta conocer el fallo del TJUE puesto que enseguida se elevó la cuestión al Europeo.

Se espera conocer la urgente sentencia en los próximos meses y desde nuestra firma confiamos en que el Tribunal Europeo vuelva a poner las pilas a la banca, tal como sucedió con las ya famosas cláusulas suelo.

¿Podré recuperar el dinero abonado por el IRPH?

Son miles de clientes los afectados por el IRPH puesto que ha supuesto un gran perjuicio para los consumidores.

Tras las conclusiones del abogado europeo, podemos señalar que, de aplicarse su misma apreciación, los jueces y tribunales se verían obligados a efectuar el control de la transparencia de la cláusula IRPH.

Entre otras cosas, el juez debería comprobar si el contrato:

  1. exponía de manera transparente el método de cálculo del tipo de interés
  2. cumplía con todas las obligaciones de información previstas en la normativa nacional

Bajo nuestra experiencia, estas conclusiones, pese a no ser vinculantes, suponen un gran paso para nuestros clientes afectados si el TJUE aplica la misma consideración puesto que los bancos no solían cumplir las exigencias de transparencia a las que se aluden en el Dictamen.

Si quieres solicitar la revisión gratuita de tu hipoteca, ¡contacta con nosotros!

 

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La reciente Sentencia del Supremo sobre gastos de hipoteca

Contenido de la Sentencia del TS sobre gastos hipotecarios

El pronunciamiento del Tribunal del pasado 15 de febrero de 2018 analiza el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que se abona al constituir un préstamo hipotecario.

Por ello, es importante tener en cuenta que la sentencia únicamente se refiere al mencionado impuesto por lo que no afecta al resto de gastos de hipoteca que se han abonado, como pueden ser, entre otros:

  • los aranceles notariales
  • los aranceles registrales
  • los honorarios de la gestoría
  • los gastos de tasación

En este contexto, a pesar de las reiteradas sentencias favorables al consumidor sobre gastos de hipoteca, existían ya discrepancias sobre los gastos que debían ser devueltos, especialmente respecto al IAJD al que se sujeta la operación de constitución de hipoteca.

Así, el TS en su última sentencia declara que la cláusula de gastos de hipoteca incluida en la escritura de préstamo de la demandante es abusiva pero, a efectos de restitución, considera que hay que distinguir dos situaciones:

  • Respecto a la operación de constitución de préstamo, el pago del impuesto incumbirá al prestatario.
  • Respecto al timbre de los documentos notariales: por un lado, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por parte iguales, y, por otro lado, el impuesto correspondiente a las copias se abonará por quien las solicite

Sin embargo, pese a imputar una parte del impuesto al Banco, al menos en el caso concreto analizado, entiende que no procede la devolución del tributo al considerar que la demandante no había probado que hubiera pagado alguna cantidad distinta a la correspondiente a la constitución del préstamo.

Repercusión de la Sentencia del TS sobre el impuesto

Por un lado, como adelantábamos, la sentencia afectaría única y exclusivamente al IAJD por lo que el resto de gastos hipotecarios en principio no se verían afectados por el pronunciamiento del TS relativo al impuesto.

En este sentido, los jueces y tribunales ya venían declarando de forma reiterada la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca y condenando a los Bancos a devolver, al menos parte, de todos los gastos abonados por los prestatarios, lo cual ya tratamos anteriormente en nuestro artículo: Las Sentencias sobre gastos de hipoteca son favorables al consumidor

Por otro lado, en opinión de algunos expertos, la sentencia parece haberse dictado como un fallo politizado y acordado en beneficio de las entidades bancarias para evitar el pago de los millones de euros que supone la devolución del impuesto al prestatario.

En este sentido, se hace imprescindible el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea por lo que confiamos en que se plantee pronto una cuestión prejudicial que resuelva el problema para todos los afectados por el pago de este impuesto.

En este caso, podría cambiarse la tendencia de los fallos de jueces y tribunales para adaptarse a la estricta protección defendida por la normativa y jurisprudencia europea.

¿Qué tengo que hacer tras la Sentencia sobre gastos de hipoteca?

En primer lugar, es importante contar con el asesoramiento de un experto que analice tu caso en concreto ya que existe una enorme casuística y habría que valorar si, en tu concreta situación, podría afectarte el fallo del TS.

Con carácter general, podemos destacar varias situaciones:

  • Si no has iniciado la vía judicial: aun estás a tiempo de reclamar los gastos de hipoteca que no se han visto afectados por esta sentencia, pudiendo reclamar el IAJD más adelante si cambiase la jurisprudencia.
  • Si ya has iniciado la vía judicial: lo importante es en qué fase del procedimiento se encuentra tu demanda ya que podría ser recomendable renunciar al impuesto o desistir parcialmente.
  1. Si el Banco aún no ha contestado a la demanda, sería posible hacerlo y de hecho podría ser lo más recomendable.
  2. Si el Banco ya ha contestado a la demanda y siempre que estemos ante una escritura de préstamo hipotecario, es posible que en tu sentencia no acuerden la devolución del impuesto, a no ser que la cuestión prejudicial del TJUE se resolviera antes que tu sentencia, pero sí podrían devolverte el resto de gastos reclamados.

En este sentido, es importante llevar a cabo la mejor estrategia procesal según tu caso en concreto por lo que en FVO Abogados te recomendamos que cuentes con una defensa letrada especializada en este tipo de litigios.

¡Consúltanos tu caso!

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Medidas para la avalancha en los Juzgados por cláusulas abusivas

El Real Decreto sobre cláusulas suelo

El pasado 21 de mayo finalizó el periodo de las primeras reclamaciones extrajudiciales por cláusulas suelo que se iniciaron a raíz del Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección los consumidores.

Así, el citado RD establecía una serie de medidas urgentes obligatorias para las entidades para dar solución a las controversias por cláusulas suelo tras el pronunciamiento favorable del TJUE, que ya tratamos en nuestro artículo: «La esperada Sentencia del TJUE falla a favor de los afectados por cláusulas suelo».

En este sentido, el Gobierno estableció un plazo de 1 mes para que las entidades implantaran un mecanismo de devolución por vía extrajudicial y, transcurrido este primer mes, se obligaba a los clientes a esperar un periodo de otros 3 meses para recuperar las cantidades cobradas de más por aplicación de la cláusula suelo incluida de forma abusiva en sus préstamo hipotecarios.

Sin embargo, parece que la imposición por parte del Gobierno ha sido un fracaso, ya que a pesar de las miles de reclamaciones presentadas frente a las diversas entidades, se estima que tan sólo han aceptado de forma satisfactoria el 5% de las reclamaciones.

¿Qué solución hay para los afectados por cláusulas suelo?

​​​Si transcurrido el plazo de espera impuesto de 3 meses tras su reclamación extrajudicial, ésta ha sido denegada o bien no ha recibido respuesta por parte de la entidad, es el momento de que inicie una demanda civil para reclamar su dinero.

Se prevé tal avalancha de demandas, tanto por cláusulas suelo como por el resto de cláusulas abusivas (gastos de hipoteca, hipotecas multidivisa y tranquilidad, IRPH, cláusula de redondeo e interés de demora, entre otras) que se han tenido que implantar 54 Juzgados de Primera Instancia nuevos en España especializados en la materia.

En este sentido, el Consejo General de Poder Judicial ha establecido que habrá 67 jueces especializados (designando 8 jueces para el Juzgado de Madrid), que tendrán que conocer de forma exclusiva pero no excluyente todos los casos relacionados con condiciones generales de la contratación.

El objetivo es no colapsar el resto de Juzgados de Primera Instancia que abordan una inmensa carga de trabajo, especialmente desde hace años en lo que se refiere a la diversidad de pleitos que se inician frente a todas las entidades financieras.

Sin embargo, esta medida ha recibido innumerables críticas tanto por la falta de medios materiales y personales como por la falta de información sobre la forma en la que se llevará a cabo esta iniciativa, que se inicia el día 1 de junio y, en principio, hasta el 31 de diciembre de 2017. Se duda sobre la efectividad para afrontar la avalancha de demandas en este tipo de cuestiones.

¿Qué sucede si tengo un procedimiento ya iniciado?

Los casos de cláusulas suelos o cualesquiera otras cláusulas abusivas que ya estén iniciados por la vía judicial no se verán afectados por esta medida, de manera que el juzgado que esté conociendo el asunto en cuestión resolverá en su momento, sin necesidad de derivar el caso al Juzgado especializado correspondiente.

Resulta sorprende que el sistema de justicia española llegue hasta tal punto de caos y creemos que deberían haberse implantando medidas de devolución extrajudiciales más eficaces para evitar el colapso. Sin embargo, lucharemos por defender a los consumidores por la vía judicial para hacer efectivos sus derechos e intereses y esperamos que la creación de estos Juzgados especializados resulte efectiva para dar celeridad a este tipo de procedimientos.

Desde nuestra firma, analizaremos tu escritura de préstamo de forma gratuita para informarte de todas las cláusulas abusivas así como de la cuantía total que podrías reclamar al banco. ¡Infórmate sin compromiso!

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Las Sentencias sobre gastos de hipoteca son favorables al consumidor

Tras la ya conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que condenaba al banco a devolver los gastos de hipoteca impuestos a la parte prestataria para la formalización de su préstamo, son muchos los clientes que se han animado a reclamar las cantidades pagadas indebidamente para la tramitación de su hipoteca.

Así, son cada vez más numerosas las sentencias a través de las cuales tanto Jueces de Primera Instancia como Audiencias Provinciales están resolviendo de forma favorable al consumidor. En este sentido, se está aplicando la doctrina sentada por el Tribunal Supremo para declarar la abusividad de la cláusula y condenar por ello a las entidades financieras a devolver los gastos de formalización de hipoteca a los clientes que se vieron obligados a pagarlos en el momento de la concesión del préstamo.

A modo de ejemplo, ya en segunda instancia, la Audiencia Provincial de Valencia, en su sentencia de 25 de abril de 2016, condena a Banco Santander a reintegrar las sumas indebidamente percibidas por imputación de los gastos de hipoteca al prestatario. Y de nuevo en Sentencia de 4 de mayo de 2016, en virtud de la cual desestima el recurso de apelación presentado por BBVA, en este caso, respecto a su alegación sobre gastos, entendiendo que procede la nulidad de la cláusula de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo.

Así también la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de 17 Octubre de 2016, al considerar de nuevo contra BBVA: “Creemos que deben verse afectados por la declaración de nulidad los siguientes pactos: el 5.2. (gastos notariales y registrales), 5.3. (impuesto de actos jurídicos documentados) y 5.4. (gastos de gestoría)”.

En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Pontevedra desestima el recurso de apelación interpuesto, en este caso, por Banco Popular, aplicando la doctrina del Tribunal Supremo a través de su Sentencia de 14 de noviembre de 2016, en virtud de la cual confirma la sentencia estimatoria a favor del cliente que reclamaba los gastos de formalización de hipoteca, entre otras cláusulas abusivas.

Así, se condenó una vez más a la entidad financiera a abonar las cantidades pagadas indebidamente, con sus intereses legales desde la fecha de cada cobro, y con condena en costas a la entidad demandada.

En este contexto y a raíz del pronunciamiento del Tribunal Supremo, la jurisprudencia aplica la doctrina del Alto Tribunal, dictando de forma continuada sentencias sobre gastos de hipoteca favorables a los consumidores, que están consiguiendo recuperar el pago que se les impuso para la formalización de su hipoteca.

Si aún tienes dudas sobre qué gastos se pueden reclamar también puedes consultar el siguiente artículo: Reclamaciones de gastos de formalización de hipoteca

Desde nuestra firma, te ayudamos a recuperar las cuantías pagadas indebidamente y analizamos tu escritura de préstamo y te asesoramos de forma gratuita para que conozcas tus derechos. Ahora que la justicia está a favor del consumidor, no pierdas la ocasión de recuperar lo que te pertenece por los gastos de hipoteca y otras cláusulas abusivas.

¡Infórmate sin compromiso!

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Reclamaciones de los gastos de formalización de hipoteca

¿Puedo recuperar los gastos de mi hipoteca?

Son muchos los clientes que nos preguntan sobre cómo reclamar los gastos de hipoteca a los que tuvieron que hacer frente para la formalización de su préstamo.
En la actualidad, acudir a la vía judicial es la única manera de declarar nula la cláusula abusiva que impone al prestatario el pago de todos los gastos inherentes a la operación del préstamo, mediante una reclamación que permita al afectado recuperar su dinero.
Este tipo de reclamación no es algo novedoso pero sí se está dando a conocer a los clientes con más hincapié las últimas semanas, parece que a raíz de la jurisprudencia europea sobre la retroactividad de las cláusulas suelo se está divulgando más por los medios de prensa.
Fue el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de diciembre del 2015, el que declaró la nulidad por abusividad de la cláusula de gastos del préstamo hipotecario por entender que  no correspondían exclusivamente al prestatario.
Hasta ese momento el desembolso lo realizaba el cliente, por desconocimiento, pero ahora los tribunales parece que ya protegen la figura del consumidor frente a la imposición de la totalidad de los gastos al cliente por lo que la vía judicial está siendo muy exitosa.

¿Qué gastos puedo reclamar?

En este momento los gastos que es posible reclamar serían los siguientes:
  • Gastos del Registro de Propiedad por la inscripción de la hipoteca.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al que se encuentre sujeto y no exenta la escritura de préstamo hipotecario.
  • Gastos de Notaría correspondiente a la formalización de la escritura del préstamo hipotecario.
Esta lista no es taxativa y desde nuestra firma confiamos en que, del mismo modo, se aplique para otro tipo de gastos impuestos, como podrían ser:
  • Los gastos de Gestoría (siempre que la intervención haya sido impuesta por el banco).
  • La Tasación de la vivienda.
Estos gastos varían según la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca. Pero, aproximadamente, podemos calcular unos 3.000€ en un préstamo hipotecario de 150.000€ (cantidad que será mayor o menor en función de la cuantía del préstamo).
Estos gastos pueden ser incluso del doble en los casos en los que existan subrogaciones, novaciones o ampliaciones. Es posible reclamar todos los gastos correspondientes a la escritura hipotecaria.
En el caso de clientes que además tengan cláusula suelo, se podrá recuperar todas las cantidades pagadas de más por ambos conceptos.

¿Cómo puedo reclamar los gastos de hipoteca?

Os recomendamos que busquéis todas las facturas correspondientes a los pagos a los que tuvisteis que hacer frente para la formalización de hipoteca o bien los solicitéis en la gestoría que tramitó la hipoteca o en los organismos correspondientes.
Si además de esta cláusula abusiva creéis que podéis estar afectados por alguna otra como cláusula suelo, intereses de mora, vencimiento, anticipado, etc., os atenderemos de forma gratuita para analizar la escritura con detenimiento y reclamar la nulidad de todas ellas para eliminarlas del contrato y recuperar las cantidades que os corresponden.
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¿Tengo Cláusula Suelo en mi hipoteca?

Con este post me gustaría facilitar a mis clientes las dudas sobre si están afectados o no por la inclusión de la cláusula suelo en su préstamo hipotecario:

¿Cómo saber si tengo cláusula suelo?

Normalmente los préstamos hipotecarios contienen, desde la firma del contrato, un periodo breve de tipo de interés fijo para a continuación comenzar con un tipo de interés variable. Así, el préstamo se referencia al Euribor, por lo general, al cual se le aplica un diferencial adicional de aproximadamente el 1%.
Así, con la incesante bajada del Euribor desde el año 2009 (actualmente se encuentra en negativo), deberías haber experimentado una bajada del abono de intereses que mes a mes has ido pagando.
Si el tipo de interés aplicado mes a mes ha sido el mismo, lo cual puede comprobarse fácilmente en los últimos extractos recibidos, es bastante probable que tu hipoteca contenga la cláusula suelo. De hecho, una de cada tres hipotecas la tiene por lo que la probabilidad ya es alta.

Análisis de la escritura para detectarla

Lo normal es que la “cláusula suelo” venga enmascarada entre mucha información contenida en la escritura pero lo usualmente aparece en el apartado dedicado a los tipo de interés, algo más adelante del contenido sobre el periodo de tipo de interés variable y los índices de referencia.
Hay ocasiones en las que aparece rubricada bajo un epígrafe, que podrían ser los siguientes:“límite mínimo del tipo de interés del (…)%”, “límites a la variabilidad del tipo de interés”, “tipo de interés remunerado aplicable”, “tipo aplicable de interés ordinario”, “tipo de interés nominal”, “en ningún caso el tipo nominal anual podrá ser inferior al (…)%”.
En todo caso, cualquier referencia que fije un límite mínimo a la baja ante la variabilidad de los tipos de interés podría ser la cláusula suelo. Cada entidad utiliza su forma de inclusión pero el resultado es el mismo: establecer un límite mínimo a pagar ante la bajada del índice de referencia.

¿Puedo reclamar mi dinero y cuánto?

Casi con toda probabilidad tendrás derecho a reclamar la eliminación de tu cláusula suelo. Existen ya multitud de sentencias en favor de los consumidores, varias de ellas del Tribunal Supremo y ya la famosa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que conlleva a un porcentaje de éxito muy alto.
En la mayoría de los casos, la información recibida en el momento de contratar el préstamo hipotecario no fue transparente  o existió una falta de proporcionalidad en la inclusión de la cláusula generando un claro desequilibrio (incluso aunque se contenga también la denominada «cláusula techo»).
En cualquier caso, ante cualquier duda, consulta con nuestros abogados especialistas. Te calcularemos el perjuicio y analizaremos tu caso para aclararte las particularidades de tu situación.

¿Qué garantía de éxito tiene la vía judicial?

Es cada vez más fácil conseguir una sentencia favorable al consumidor ya que la jurisprudencia está velando por la eliminación de las cláusulas abusivas para protegerlos frente a la posición de las grandes entidades financieras.
Es preciso tener especial cuidado a la hora de firmar acuerdos con la entidad que podría comprometerte a no reclamar todas las cantidades que os pertenecen, de acuerdo con los criterios de los tribunales, y a aceptar una propuesta perjudicial. Por ello, lo más recomendable es acudir a un profesional que te asesore sobre la mejor dirección a seguir.
Hay multitud de Sentencias que declaran la nulidad de la cláusula condenando a la entidad a pagar al consumidor todo lo pagado de más y, en especial, tras la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 21 de diciembre y las sentencias del Tribunal Supremo  de febrero del presente, la garantía de éxito es muy alta, siendo ya posible solicitar la restitución de las cantidades de forma retroactiva desde el inicio del contrato.
Si tienes interés en conocer la jurisprudencia más relevante puedes acceder a nuestro artículo: La esperada Sentencia del TJUE falla a favor de los afectados,

¿Qué pasa si gano?

Supondría para el cliente la eliminación de la cláusula suelo de su préstamo hipotecario, pudiendo beneficiarse de la bajada del tipo de interés; además, la entidad bancaria tendría que devolverle las cantidades cobradas de más con sus intereses legales.
Es posible que parte del dinero a devolver se transforme en mayor capital amortizado ya que, de haber aplicado correctamente la cuantía de intereses, el capital pendiente a día de hoy sería menor.
En definitiva, pagarías menos por tu hipoteca, recuperarías todo lo pagado de más y tu deuda con la entidad se reduciría.
Si tienes cualquier duda o quieres una opinión profesional, contacta con nosotros de forma directa a través del teléfono 654 94 75 80 o bien por correo electrónico en la siguiente dirección: info@fvoabogadosmadrid.com.

 

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Las Sentencias sobre multidivisa dan la razón a los afectados

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Se trata de un producto financiero consistente en un préstamo hipotecario en euros al cual se le incorpora  un “Derivado implícito” (clausula multidivisa), cuyo ejercicio determina que el tipo aplicable sea el correspondiente a la divisa seleccionada y que el capital pendiente dependa de la evolución del tipo de cambio de dicha divisa (distinta del Euro).
Esto da lugar a un incremento de los riesgos que afrontaron nuestros clientes con respecto a un préstamo hipotecario ordinario y, por ello, se trata de otro instrumento financiero complejo de riesgo elevado por el que se han visto afectados, y que está siendo reclamado ante los tribunales, dando lugar actualmente a múltiples sentencias sobre hipoteca multidivisa.

Sentencias sobre hipoteca multidivisa

El éxito para este tipo de casos es posible, dada la complejidad y alto riesgo del producto financiero en cuestión. Así, ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015,  el Alto Tribunal se pronunció sobre la complejidad de este tipo de producto implicando que se le aplicara la normativa MiFID en defensa de los consumidores minoristas.
En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 28 marzo de 2016, es favorable para un matrimonio que contrató la hipoteca multidivisa, al no tener experiencia ni conocimientos específicos o cualificados en materia financiera y de inversión.
En este caso, la sentencia sobre hipoteca multidivisa condena a Catalunya Banc por no haber ofrecido la información suficiente del producto según la normativa, declarando nula y determinando por no puesta la cláusula de yen japonés (al igual que entendió el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid, en su sentencia de 25 de abril de 2014), la cual estaba incluida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de los clientes, concluyendo de forma desfavorable para el banco que pretendía iniciar una ejecución hipotecaria frente a los clientes.
Así, la Sentencia sobre hipoteca multidivisa de la Audiencia Provincial determina de forma favorable a los particulares que “las fluctuaciones del tipo de cambio requieren un grado superior transparencia y claridad en la redacción de las cláusulas económicas del préstamo multidivisa, a fin de que sean comprensibles para un cliente medio, no profesional y sin conocimientos específicos sobre productos de esta clase, así como una información precontractual, acompañada de simulación de las diversas situaciones o hipótesis que pueden darse en el funcionamiento del producto y, en especial, ante el riesgo de que se produzca una apreciación de la divisa”.
El Tribunal Supremo ya se pronunció al respecto, en sentencia de la Sala 1ª, de 20 de enero de 2014, estableciendo que todo cliente debe ser informado por el banco, antes de la perfección del contrato, de los riesgos que comporta la operación especulativa de que se trate.
De este modo, la omisión en el cumplimiento de los deberes de información que la normativa general y sectorial impone a la entidad bancaria permite presumir en el cliente la falta del conocimiento suficiente sobre el producto contratado y los riesgos asociados, consiguiendo sentencias sobre hipoteca multidivisa favorables a estos clientes.
En este sentido, existe otra sentencia sobre hipoteca multidivisa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta), el cual determinó el 30 de abril de 2014 que “tiene una importancia esencial si el contrato de préstamo expone de manera transparente el motivo y las particularidades del mecanismo de conversión de la divisa extranjera, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de forma que un consumidor pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas”.

¿Qué garantía de éxito tiene?

En respuesta a las preguntas de los clientes afectados por las hipotecas multidivisa, es importante que conozcan que los siguientes puntos pueden favorecerles a la hora de reclamar ante la vía judicial:
  • Si es un cliente consumidor, no habiendo actuado en un ámbito profesional o empresarial cuando contrató su préstamo hipotecario.
  • Tener un perfil de conocimientos financieros que no sea elevado.
  • Si la información suministrada por el banco fue insuficiente en cuanto al producto y sus riesgos.
  • Si es un cliente calificado como minorista según la normativa MiFID.
  • Si no se evaluó la conveniencia e idoneidad del producto mediante unos test realizados en el momento de la contratación.
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