El desahucio: Tipos y procedimiento

El desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca sobre la que ostenta la titularidad.

Tipos de desahucio

• DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O DE CANTIDADES ASIMILADAS                                                       

 A través de este tipo de desahucio, el arrendador puede solicitar al juzgado:
– La recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble
– Reclamar además el importe de las rentas y otras cantidades adeudadas

Es necesario saber que tras el requerimiento judicial, si el arrendatario no se formula oposición en el plazo de 10 días, se da por terminado el procedimiento de desahucio sin necesidad de celebrar juicio alguno.

Y, como consecuencia:

– Se procederá a la ejecución del lanzamiento
– Y, además, cuando se reclame el importe de las rentas adeudadas se procederá a dicha ejecución (Art. 440.3 LEC)

• DESAHUCIO POR EXTINCIÓN DEL PLAZO

Este procedimiento de desahucio se requiere por parte del arrendador de un inmueble cuando ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento y el inquilino no entrega el inmueble.

En este supuesto, pese al cumplimiento de plazo del contrato, el inquilino se niega a desalojar, motivo por el que se hace necesaria la intervención judicial.

• DESAHUCIO POR PRECARIO

El desahucio por precario se iniciaría por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

– Frente a la persona a quien tiempo atrás se le prestó el inmueble de forma gratuita
– Y ante la negativa a devolvérselo cuándo el propietario le pide que se lo devuelva.

En el procedimiento por precario el actor debe acreditar un título suficiente que legitime su acción al deducir la demanda, mientras que al precarista demandado le corresponde justificar algún título que le vincule con el objeto.

Este tipo de procedimiento es muy usual en conflictos hereditarios, cuando un familiar hace uso indebido de una finca de la que no es titular o de la que únicamente tiene una participación indivisa.

• DESAHUCIO EXPRESS CONTRA OKUPAS

Resulta de aplicación la Ley 5/2018, de 11 de julio, momento desde el cual se regula la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella.

Este supuesto se da cuando el propietario se ve privado de su finca sin haber prestado consentimiento para su uso.

Una vez iniciado el desahucio, si el okupa no puede probar un título que le permita habitar la vivienda, se procede al lanzamiento en el plazo de 5 días.

¿Cómo se tramita el procedimiento de desahucio?

En primer lugar, es imprescindible requerir el desalojo del inmueble de manera extrajudicial.

Una vez transcurrido el plazo fijado en el burofax previo, presentamos tu demanda judicial d desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble.

Después, el Secretario Judicial dictará un decreto en el que se requerirá al inquilino para que en el plazo de 10 días:

1. Desaloje el inmueble
2. Pague al demandante
3. O, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que se deba.
4. O, en otro caso, comparezca ante el Juzgado y formule oposición.

La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar la resolución del arrendamiento pagando las cantidades debidas. Sin embargo, el inquilino únicamente puede optar a ello una vez y siempre que no exista un requerimiento previo extrajudicial (paso que cumplimos siempre para evitarlo).

Por otra parte, el requerimiento que hace el Juzgado expresará día y hora para que tenga lugar el juicio, en caso de oposición del demandado, así como la fecha de lanzamiento.

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